Innløsning eller opphør av tomtefeste?
Innløsning eller opphør? Tomtefeste er en vanlig eierform i Norge, der en fester leier en tomt for bolig eller fritidsformål. Men hva skjer når man ønsker å avslutte forholdet – enten ved å innløse tomten eller ved å la festeavtalen opphøre? I denne artikkelen gir vi en oversikt over reglene for innløsning og opphør av tomtefeste, basert på norsk lovgivning. Hva er innløsning av tomtefeste? Innløsning av tomtefeste betyr at festeren kjøper tomten fra grunneieren, slik at festeforholdet opphører og festeren blir fullt eier av tomten. Dette gir større trygghet og frihet, og kan være økonomisk gunstig på lang sikt. I henhold til tomtefesteloven §§ 32 og 37, har festeren i mange tilfeller rett til å kreve innløsning: Når festetiden utløper, eller Når det har gått 30 år av festeperioden (for feste til bolig eller fritidshus) Hvordan fastsettes innløsningssummen? Innløsningssummen beregnes vanligvis etter følgende alternativer: 25 ganger årlig festeavgift, eller 40 % av tomtens markedsverdi Festeren kan velge det som gir lavest beløp, avhengig av forholdene. Hva innebærer opphør av tomtefeste? Opphør av tomtefeste skjer når festeforholdet avsluttes uten at tomten innløses. Dette kan skje ved: Avtalt utløp uten forlengelse Enighet mellom fester og grunneier om oppsigelse Heving av avtalen ved vesentlig mislighold Kan bortfester nekte forlengelse? Ved feste av tomt til bolig eller fritidshus kan festeren som regel kreve forlengelse på samme vilkår som tidligere, jf. tomtefesteloven § 33. Grunneier kan i praksis sjelden nekte forlengelse uten særlige unntak. Valg mellom innløsning og opphør – hva bør du velge? Valget mellom innløsning og opphør bør vurderes nøye: Innløsning Opphør Fullt eierskap til tomten Mister rett til tomten Økt verdistigning over tid Risiko for tap av investeringer på tomten Engangskostnad (innløsningssum) Ingen kjøpesum, men tap av rettigheter For de fleste festere vil innløsning være det mest fordelaktige, spesielt dersom det er investert i bolig eller fritidsbolig på tomten. Hva skjer med bygninger og anlegg ved opphør? Dersom festeforholdet opphører uten innløsning, kan festeren i mange tilfeller: Ta med seg bygninger og anlegg, eller Kreve vederlag fra bortfester Dette beror på en konkret vurdering av avtalen, tomtefesteloven og praksis. Det anbefales å få juridisk bistand for å sikre egne rettigheter. Hvordan går du frem? Kartlegg festeavtalen – hva er avtalt om varighet, innløsning og forlengelse? Vurder dine rettigheter etter tomtefesteloven – kan du kreve innløsning? Innhent takst – ved innløsning må tomtens verdi vurderes. Fremsett krav skriftlig – og følg de lovbestemte fristene. Søk juridisk bistand – for å unngå feilvurderinger og sikre dine økonomiske interesser. Kontakt Advokat Tomtefeste – din ekspert på tomtefeste Vurderer du å innløse tomten eller trenger bistand ved opphør av tomtefeste? Hos Advokat Tomtefeste har vi lang erfaring med: Forhandling om innløsning Tolking av festeavtaler Bistand i tvister om tomtefeste
Avvikling av tomtefeste
Avvikling av tomtefeste innebærer at festeforholdet mellom grunneier (bortfester) og fester avsluttes. Dette kan skje ved innløsning, utløp av festetiden eller ved frivillig opphør. Uansett årsak stilles det krav til hvordan prosessen skal gjennomføres, og både festere og bortfestere må forholde seg til klare juridiske retningslinjer og eventuelle avtalevilkår. Når kan et tomtefeste avvikles? Et tomtefeste kan opphøre på flere måter: Ved utløp av festetiden, dersom avtalen er tidsbestemt og ikke fornyes. Ved innløsning, hvor festeren kjøper tomten i henhold til tomtefesteloven. Ved frivillig oppsigelse eller enighet, dersom partene ønsker å avslutte forholdet før festetiden er over. Det er viktig å merke seg at mange festeavtaler har automatisk forlengelse, og at reglene for oppsigelse og innløsning derfor må gjennomgås nøye. Rettslige vilkår for avvikling Avvikling av tomtefeste er regulert i tomtefesteloven, og det finnes flere bestemmelser som skal beskytte begge parters interesser. For eksempel har festeren i mange tilfeller rett til å kreve innløsning av tomten etter at det har gått 30 år av festeperioden, eller ved festetidens utløp. Bortfester kan i utgangspunktet ikke ensidig si opp festeforholdet uten at det foreligger lovlig grunnlag. Ved opphør må også formelle krav ivaretas – som skriftlig melding om innløsning, overholdelse av frister, og korrekt beregning av eventuell økonomisk kompensasjon. Økonomiske og praktiske konsekvenser Når et tomtefeste avsluttes, reises det ofte spørsmål om: Betaling av gjenstående festeavgift Erstatning for påkostninger eller vedlikehold Overdragelse av eiendom og juridiske dokumenter Tinglysing og eiendomsendring Det anbefales å søke juridisk rådgivning tidlig i prosessen for å unngå konflikter og sikre en effektiv avvikling i tråd med gjeldende regelverk.
Hva er tomtefeste?
Tomtefeste er en avtaleordning der eieren av fast eiendom (bortfesteren) leier ut tomt til festeren for å bygge og/eller eie en bygning på denne tomten. Dette innebærer at festeren eier bygningen, mens grunneieren eier selve tomten. Avtaler om tomtefeste er regulert av tomtefesteloven. Tomtefeste er svært vanlig i private forhold som bolig og hytteeiendommer, men er også mye brukt i næringsforhold (næringsfeste). Historisk bakgrunn for instituttet tomtefeste Tomtefeste har vært en utbredt praksis i Norge i mange år, spesielt for boliger og fritidseiendommer. Ordningen har vært kjent under ulike betegnelser som feste, grunnleie, bygsling mv. Historisk sett har tomtefeste vært en måte en måte for folk til å få tilgang til tomter uten å måtte betale engangsbeløp for å kjøpe eiendommene. Festekontrakten En festekontrakt regulerer forholdet mellom festeren og bortfester. Denne kontrakten inneholder vilkår som leieperiode, festeavgift og eventuelle rettigheter og plikter for begge parter. Tomtefesteloven krever at festekontrakter skal være skriftlige og inneholde spesifikke opplysninger om festeavgift og regulering av denne. Du kan lese mer om festekontrakten her. Festeavgift og regulering Festeavgiften er den leien som festeren betaler til bortfester for bruken av tomten. Festeavgiften er altså vederlaget i kontraktsforholdet. Festeavgiften kan reguleres i henhold til bestemmelser i tomtefesteloven. Bortfester kan kreve en oppjustering av festeavgiften basert på konsumprisindeksen eller markedsverdien av tomten. Det kan på nærmere vilkår også være mulig å gjennomføre et engangsløft i festeavgiften, som gir bortfester mulighet til å øke avgiften betydelig ved fornyelse av festekontrakten. Du kan lese mer om festeavgiften og regulering av denne her. Innløsning av festetomter Fester av hytte eller boligeiendom har under visse betingelser rett til å kjøpe tomten fra grunneieren, såkalt innløsning. Dette kan kreves etter at festetiden har vart i mer enn 30 år for bolig- eller fritidsformål. Innløsningssummen kan enten være 25 ganger den regulerte festeavgiften eller 40 prosent av tomteverdien, avhengig av kontraktens vilkår. Du kan lese mer om innløsning av festetomter her.
Regulering av festeavgift
I et langsiktig festeforhold kan det lett hende at den avgift som ble fastsatt da kontrakten ble inngått, etter en stund ikke lenger samsvarer med det som er rimelig. Dette kan skyldes inflasjon eller at markedsforholdene har endret seg. Dette har vi sett særlig er tilfellet med de gamle festekontraktene som ble inngått i en tid bygningsmaterialene gjerne var mer verdt enn tomten og inflasjonen i tillegg var lav. Hovedregelen tidligere var regulering etter tomteverdi, med mindre avtalen sa noe annet. Hovedregelen etter 2004 er at alle kontrakter uavhengig av festeformål er gjenstand for KPI-regulering. Når det gjelder bolig og hytte kan dette ikke fravikes. For andre festeforhold enn bolig og hytte kan man imidlertid fravike regelen om KPI-regulering. Dette gjelder også festeformål som ikke er å anse som næring. Men, det gjelder et krav om at det «tvilløst» må være avtalt noe annet enn KPI også for andre formål enn bolig og næring. Engangsløftene i tomtefesteretten Unntaket fra dette hva gjelder bolig og hytte, er de to engangsløftene hvor grunneier avhengig av litt ulike regler, kan justere festeavgiften etter tomteverdi multiplisert festerente. Det er litt ulike vilkår og situasjoner hvor disse kan benyttes: For det første har man det såkalte «gamle engangsløftet» fra 2004 hvor festerenten ikke står i lovteksten og «taket» dvs. høyestesummen per dekar beror på inngåelsestidspunktet for festekontrakten. Hjemmelen er flyttet fra tomtefesteloven § 15 (2) til endringsloven. Her må det stå klart og tydelig i kontrakten både at KPI-reguleringen kan fravikes og hvordan festeavgiften da skal fravikes. Tidligere fikk man ikke regulere dersom man etter 2002 hadde regulert en gang med KPI, men etter den såkalte Grimstvedt-dommen i april 2015, så stenger ikke dette lenger for å benytte det gamle engangsløftet. Videre har man «det nye engangsløftet» som kom 1. juli 2015. Det kom som et svar på at Norge ble dømt i EMD for regelendringene i 2004. Her står festerenten i lovteksten, nemlig 2 prosent, og det er en tidsfrist på 3 år etter at festekontrakten etter sin ordlyd løp ut grunneier til å kreve reguleringen. Taket er satt forholdsvis lavt i tråd med det som ble satt i 2002 slik at det er mange grunneiere i de store byene som aldri vil få en regulering. Her har vi en sikkerhetsventil i tomtefesteloven § 15 (9) hvor taket i gitte situasjoner, hvor det ikke foreligger «fair balance» mellom fester og bortfesters ytelser for eksempel om forholdet mellom festeavgift og tomteverdi er lavere enn 0,44 prosent, kan taket settes til side slik at man får en regulering selv om festeavgiften er 2 prosent av tomteverdien. Dette vil særlig gjelde verdifulle tomter. Det skal imidlertid svært mye til. Det så man i Øvre Ullern 2-dommen, HR-2019-1206 A, hvor grunneier ved de nye reglene om hun hadde benyttet seg av disse, ville fått halvparten av den avgiften hun får i dag. Festerne her betaler kun taket på rundt 14 000 i året. I 2004 endret man verdsettelses-prinsippet slik at det ikke lenger er lov å ta hensyn til festetomtens potensial, men kun det som er bygget på festetomten. Dette ble forsøkt endret på av en grunneier i Øvre Ullern 2 saken, men grunneier tapte i Strasbourg etter først å ha tapt i Høyesterett. Dette under henvisning til Norges autonomi på hva som ble ansett som boligsosiale hensyn. Reglene i § 15 (4), det nye engangsløftet, er at festekontrakten må være løpt ut, altså den må være tidsbegrenset, og den må ikke selv inneholde en rett for fester til forlengelse på like vilkår. Dette fordi da bygger forlengelsen på kontrakten, ikke på lovgivers endring av festekontrakten i strid med partenes forventninger. I Nannestad kommune-dommen, HR. 2018-865S konkluderte Høyesterett med at kommuner og andre myndighetsorganer ikke er beskyttet av EMK P1-1, og vil derfor ikke kunne regulere festeavgiften eller sette taket til side uansett hvor urimelig festeavgiften er.
Innløsning og avvikling
Innløsning er den situasjonen som finner sted når den som fester en tomt kjøper tomten hun eller han har bygningen sin på. Retten til innløsning er en løsningsrett og reguleres egentlig av lov om løsningsretter. Det betyr egentlig at innløsningsretten foreldes etter25 år, men ettersom tomtefesteloven er en særlov som omtaler retten til å kjøpe grunnen der det står boliger eller hytter, foreldes ikke retten for bolig- eller hyttetomter. I utgangspunktet kan man imidlertid ha kontraktsfestet rett til å innløse for alle formål, slik at bortfall av innløsningsretten får betydning for korte kontrakter for andre formål enn bolig og hytte. Innløsning av festetomt Reglene om innløsning står i tomtefesteloven §§ 34-38. Det gjelder både formkrav og krav til tidspunkt for når man kan innløse. Det må ha gått 30 år av festetiden før man kan innløse, hvoretter man kan innløse hver gang det har gått 2 år for bolig, og 10 år for hytte. Man kan alltid innløse ved utløp av festekontrakten. Ved utløp av festekontrakt må bortfester varsle fester om retten til å innløse senest to år før utløpet., og at fester må varsle bortfester om at hun eller han krever innløsning. Fester på sin side, må alltid varsle ett år før innløsningstidspunkt dersom hun eller han vil kreve innløsning. Varselet må være skriftlig, og det må stå at man krever innløsning, ikke bare at henvendelsen er et forhandlingsinnspill. Det er tre situasjoner hvor man ikke har krav på å innløse: Dette gjelder tomtefeste på landbrukseiendom, stats- og kommunale allmenninger og Finnmarkseiendom. Når det gjelder unntaket for landbrukseiendom («Landbruksunntaket») har dette vært foreslått fjernet flere ganger bl.a. fordi det brukes til å presse opp innløsningsprisen og ikke for å holde kulturlandskapet i hevd slik det var tenkt. Det er en egen forskrift over hvor mange mål jord bortfester må ha, størrelse på inntekt fra landbruket mv. Men det viktigste er at hovednæringen bortfester driver er landbruk og at festetomtene er skilt ut fra en tomt som driver landbruk. Vederlaget ved innløsning av festetomt Ved tidsbegrensede kontrakter kan grunneier velge om innløsningssummen skal være 25 ganger festeavgiften, eller 40 prosent av tomteverdien vurdert etter den bebyggelsen som er der i dag. Frem til 2004, hadde grunneier krav på full erstatning, og tomteverdien skulle vurderes etter tomtens potensial. Ved tidsbegrensede kontrakter, er innløsningssummen uansett 25 ganger festeavgiften. Fester kan angre innløsningskravet helt inntil 4 uker etter rettskraftig skjønn, men fester må da evt betale saksomkostningene. Uenighet om selve retten til innløsning avgjøres ved stevning og ordinær prosess, mens innløsningssummen vurderes ved skjønn og skjønnsbegjæring.